交首付款兩年后房子卻被賣給他人

 

　　3月9日，杜先生向華商報-二三里反映稱，2017年9月，商洛華龍房地產開發有限公司(以下稱華龍房產公司)對外宣傳其開發的“公園天下”6#、7#樓馬上開工建設，以繳納房屋保留金的形式預售。2018年3月5日，他與華龍房產公司簽訂了內部房源保留確認單，向其繳納房屋保留金2萬元，保留7號樓住宅一套。2018年4月22日又簽訂了房屋保留協議，保證在《商品房預售許可證》等手續齊全后簽署《商品房買賣合同》，房物總價712742元。協議約定先支付房屋保留金222742元，剩余房屋保留金49萬元待銀行按揭手續齊全后辦理。華龍房產公司在收取杜先生房屋保留金后，保證協議有效期限內為杜先生保留該房源，不將該房源向第三方出讓。杜先生承諾在房屋預售等證件辦理齊全后30個工作日內與華龍房產公司簽署購房合同，所繳納的房屋保留金轉為購房款。

 

　　　“我已如約在2018年4月1日前繳納了房屋保留金222742元，但華龍房產公司卻在取得《商品房預售許可證》之后不與我簽署正式購房合同，我為此多次找他們協商，但工作人員總是推辭，后來他們和其他業主簽訂了購房合同，而那時我已經交首付款兩年多時間了。”3月9日，杜先生告訴華商報記者，“2019年6月，公園天下售樓部還電話告知我公司決定將首付比例提高到50%，讓交齊剩余尾款，因當時他們沒有取得預售證，所以我拒絕交款，而他們就騙取我沒有文化的母親代簽交款通知書，要求2019年8月30日之前必須交齊剩余的15萬首付款，如果沒有交，視為自動放棄。后來又拒絕為我辦理購房合同。我就想不明白了，我早已交齊首付款，他們私自提高首付款這合理嗎?”

 

　　開發商無證售樓被處罰

 

　　2020年3月12日，杜先生將此事在網絡上反映后，引起了商州區人民政府辦公室的高度重視，并派人進行調查。經查，2017年9月，公園天下6#、7#樓在未取得《商品房預售許可證》的情況下，華龍房產公司以所謂的“誠意金”、“保留金”違規預售商品房。商州區執法部門先后于2018年5月8日、2019年7月1日、2019年7月24日三次發出停業通知，責令立即停止違規行為，并下發了行政處罰事先告知書。2019年8月30日對該公司違規預售商品房違法行為進行經濟處罰，2019年9月5日，對公園天下6#、7#樓核發了《商品房預售許可證》。

 

　　開發商取得預售證后，要求杜先生按照個人按揭貸款首付款的50%比例補繳15.32萬元后，才能簽訂購房合同，杜先生認為已繳納22.27萬元，至今未補繳其他款項。針對開發商是否具備將按揭貸款首付款比例設定為50%的權利，按照《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》該比例高于“個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%執行”中要求的30%比例，符合相關政策。

 

　　法院：保留協議合法有效

 

　　2020年8月19日，杜先生對開發商提起訴訟，請求華龍房產公司按照房屋保留協議與其簽定正式購房合同，開發商辯稱，杜先生違反協議約定，無權購買案涉房屋，該公司有權收回房屋另行處置，與案外人簽訂的購房合同合法有效，杜先生應當變更訴訟請求。

 

　　

 

　　商洛市商州區人民法院受理此案，并于2020年10月19日依法作出判決，認為杜先生與開發商簽訂的房屋保留協議是雙方真實意思的表示，合法有效。后因開發商與第三方簽訂合同，將案涉房屋出售給第三方且收取款項，致杜先生簽訂購房合同的目的無法實現。法院調解未果，而杜先生依然堅持原訴訟請求不變，法院不予支持。

 

　　杜先生說：“我起訴的目的是為了讓開發商給我簽正式購房合同，結果開庭后才得知，開發商就在我起訴前段時間把房子網簽給了第三方。現在判決都半年了，他們也不主動協商賠償，說只退回本金和利息，現在房價水漲船高，我覺得我損失太大了，我要求開發商給予賠償。”

 

　　　華龍房產公司：法院判我們賠多少，我們就賠多少

 

　　2021年3月10日上午，華商報記者來到公園天下(現名為一品天下)售樓部，華龍房產公司業務經理呂海洋告訴記者，在杜先生一直未付尾款的情況下，該公司已將房屋收回另售他人。

 

　　“在售房之前與他說過此事，只要付清尾款就可以簽合同，他一直沒有付。后來我們將房屋另售他人，他又將我們告上法庭，我們還有其他在售房子，讓他以原來的房價再選一套房，他也不選。”呂海洋說，“他交的預付款肯定是要退給他的，他要求賠償，在合理的范圍內我們也接受，但他要求的賠償金額太高——我們可以與他協商解決，如果解決不了，建議他走司法程序，法院判我們賠多少，我們就賠多少。”

 

　　律師：購房者有權向開發商追索溢價損失

 

　　陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為，杜先生與開發商簽訂的房屋保留協議系雙方的真實意思表示，是合法有效的，應受法律保護，但是，因開發商又將該房賣給了第三方，并且予以網簽，根據《民法典》的相關規定，網簽為預先物權登記，應受法律優先保護，以致于導致杜先生所簽合同的目的無法實現，但是杜先生可向開發商主張合同權利，有權要求開發商退首付款、首付款的利息損失，以及房屋的溢價損失(此溢價損失屬于預期損失)。
    （本文來源于網易）