隨著“粵港澳大灣區(qū)”和“社會(huì)主義先行示范區(qū)”雙區(qū)概念的提出，深圳迎來(lái)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展新機(jī)遇。而在東莞“十四五”規(guī)劃綱要中，東莞明確提出要投入3540.81億元來(lái)發(fā)展包括新一代信息技術(shù)、高端裝備在內(nèi)的戰(zhàn)略型性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，最終實(shí)現(xiàn)建成東莞“工業(yè)強(qiáng)市”的目標(biāo)。 在此背景下莞深兩市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要大量供給高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。因此為了給實(shí)體企業(yè)提供穩(wěn)定的廠房資源，同時(shí)規(guī)范工業(yè)廠房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，莞深兩地分別出臺(tái)了相關(guān)分割轉(zhuǎn)讓政策。而本文也將從政策適用范圍、分割轉(zhuǎn)讓條件、受讓主體門檻三大方面深入解讀莞深兩地對(duì)工業(yè)廠房分割轉(zhuǎn)讓的制度限制及實(shí)施措施。

基于上述規(guī)定及其他規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門對(duì)于分割銷售的工業(yè)廠房不予辦理過(guò)戶登記。這是合同履行的障礙，導(dǎo)致不能過(guò)戶，房地產(chǎn)買賣的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。 很多 ** 都以合同不能履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除合同，但是對(duì)于解除的依據(jù)（一般不存在約定解除，而是適用法定解除）避而不談或者適用《合同法》第94條第五項(xiàng)的規(guī)定（法律規(guī)定的其他情形）來(lái)解除合同。但是，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條并未規(guī)定工業(yè)廠房分割銷售的，合同應(yīng)當(dāng)解除，其他法律法規(guī)司法解釋也沒(méi)有規(guī)定工業(yè)廠房分割銷售的，合同應(yīng)當(dāng)解除。所以，適用《合同法》第94條第五項(xiàng)的規(guī)定（法律規(guī)定的其他情形）來(lái)解除合同是不對(duì)的。

雖然從法理上講，合同解除溯及至合同成立時(shí)不發(fā)生效力，但是具體到本文所討論的問(wèn)題，工業(yè)廠房分割銷售合同合法有效，且合同不能履行是由于《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)規(guī)定的障礙，在合同解除之前合同實(shí)際上處于履行狀態(tài)，房地產(chǎn)的買受人是依據(jù)合同約定占有標(biāo)的房地產(chǎn)的，買受人有權(quán)對(duì)標(biāo)的房地產(chǎn)占有、使用、收益；相對(duì)應(yīng)的，房地產(chǎn)的賣售人也是依據(jù)合同約定收取房款的，賣售人有權(quán)占有、使用、收益（包括利息和其他投資收益）已收房款。因此，房屋占用費(fèi)和房款利益應(yīng)該從合同解除之日的次日起算較為合理。至于數(shù)額，房屋使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)參照租金的標(biāo)準(zhǔn)，利息應(yīng)當(dāng)以銀行同期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)。