“房住不炒”的大環(huán)境下，我們jue對加杠桿，所以這個(gè)環(huán)節(jié)不是我們今天要聊的重點(diǎn)，重點(diǎn)說說下面的選籌環(huán)節(jié)，什么叫選籌呢，選籌就是如何挑選房子，如果是自住，那你可能看的就是片區(qū)、通勤、配套，或者是考慮居住因素，我們家有幾個(gè)人，需要買幾室的戶型，還有需要考慮孩子上學(xué)的問題，那就要考慮購買學(xué)區(qū)房，那這就是自住的選擇，選籌就是zui終買哪一套房子，選籌模型就是“好城市好區(qū)域好房子好價(jià)格”十二字及其拓展的小模型。

一個(gè)完整的房產(chǎn)投資過程其實(shí)是由三個(gè)維度組成的，按照操作順序，分別是融資、選籌、畝產(chǎn)，融資和會計(jì)意義的不同，簡單地說就是開源節(jié)流，湊齊資金或者通過各種途徑獲取外界資金，其特點(diǎn)就是容易杠桿越加越高，以貸養(yǎng)貸、以融續(xù)融，但如今房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，早已不是那個(gè)閉著眼睛買都能賺錢的年代了，要知道沒有任何一種投資不重視選籌，在股市中為了避免選籌踩坑的方法是購買指數(shù)基金，而基金股票池的編制是有大量歷史經(jīng)驗(yàn)決定的，建立時(shí)又要滿足各種約束和法規(guī)。

澳洲房產(chǎn)和中國房產(chǎn)投資簡單對比——中國：限購（北上廣深）；銀行貸款政策杠桿相對較低（比如北京的di一套30%、第二套50%）；貸款需要本息同還，無形中對讓購房者和投資人壓力較大；40、50、70年產(chǎn)權(quán)，并且只有使用權(quán)，沒有土地?fù)碛袡?quán)；一線城市房價(jià)過高，房產(chǎn)泡沫較大；從出租角度考慮，北京上海房屋空置率約35%；環(huán)境污染、政策不穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控尚不夠科學(xué)、未來發(fā)展規(guī)劃雜亂無章、一線城市人口過于膨脹、房屋供需供大于求（有錢人買N套房，沒前人住不起房租房）。